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Published on : Dec 8th 2020
2016年商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的第三個趨勢是：輕資產(chǎn)化盤活存量資產(chǎn)，分散運(yùn)營風(fēng)險！
傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營一般都是以“售”養(yǎng)“租”，開發(fā)商在建設(shè)大型的商業(yè)購物中心前，先在旁邊配套建設(shè)一些寫字樓、商鋪、住宅等，把配套物業(yè)進(jìn)行銷售，用銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流投資待建的商業(yè)購物中心，在其建成后持有運(yùn)營，并獲得后期全部的租金收入。這樣的“重資產(chǎn)”運(yùn)作模式對開發(fā)商的資金鏈要求極高，并且隨著核心一二線拿地成本的攀升，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商不得不創(chuàng)新
商業(yè)百貨策劃和業(yè)務(wù)運(yùn)營模式，分散資金壓力。故諸多開發(fā)商紛紛提出了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，具體措施大體可分為以下兩類：
資產(chǎn)證券化是以特定資產(chǎn)組合或特定現(xiàn)金流為支持，發(fā)行可交易證券的一種融資形式。具體是指將缺乏流動性但其未來現(xiàn)金流可預(yù)測的資產(chǎn)集合、建池，以資產(chǎn)池內(nèi)資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為償付基礎(chǔ)，通過風(fēng)險隔離、信用增級和資產(chǎn)重組等技術(shù)處理，在資本市場上發(fā)行資產(chǎn)支持證券的結(jié)構(gòu)融資過程。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用體現(xiàn)在房企以既有的酒店、商辦物業(yè)的預(yù)期現(xiàn)金流作為標(biāo)的資產(chǎn)，通過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品盤活存量資產(chǎn)，分散運(yùn)營風(fēng)險。
以世茂為例，在2016年5月攜手博時資本，以旗下多家五星級酒店為平臺，發(fā)行了“博時資本-世茂酒店資產(chǎn)證券化項目”，該產(chǎn)品總規(guī)模26.9億元，期限為8年?！ ?br />
2、擁有口碑優(yōu)勢的房企紛紛開始了品牌輸出策略
此外，目前在商業(yè)運(yùn)營領(lǐng)域具備口碑優(yōu)勢的房企也紛紛開始了自身的品牌輸出戰(zhàn)略，加快規(guī)模擴(kuò)張速度。值得注意的是，能實現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張的房企在前期勢必經(jīng)歷了長期的口碑積累以及極高的
品牌策劃運(yùn)營能力，打造出了獨(dú)具特色的品牌標(biāo)識，這是許多處于發(fā)展初期的小開發(fā)商所無法企及的，而且隨著這些品牌龍頭房企輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的落地，競爭優(yōu)勢有望進(jìn)一步擴(kuò)大。
如業(yè)內(nèi)龍頭萬達(dá)，提出輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，目前投資建設(shè)萬達(dá)廣場時，公司只負(fù)責(zé)選址、設(shè)計、建造、招商和管理，使用萬達(dá)廣場品牌和萬達(dá)全球獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)；而投資資金全部由投資方承擔(dān)，最終產(chǎn)生的租金收益萬達(dá)與投資方按一定比例分成。
再如紅星美凱龍，其業(yè)務(wù)模式也是自營與委管雙管齊下，品牌輸出實現(xiàn)“小投入大產(chǎn)出”。其自營商場大部份位于一二線城市，通過租金及管理費(fèi)提供經(jīng)常性的可預(yù)測的經(jīng)營收入。委管商場則布局于三四線城市，以連鎖加盟形式進(jìn)一步擴(kuò)大公司在中國家裝行業(yè)的市場份額及提升品牌知名度。截至2016年中期，公司經(jīng)營56個自營商場及125個委管商場。公司還計劃在2030年前建成1000家商場。
