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Published on : Jul 20th 2014
5. 投資者自營“養(yǎng)鋪”風(fēng)險
投資者如果首次經(jīng)商，處于創(chuàng)業(yè)摸索期，容易失敗。例如，商品組合不符合潮流，容易產(chǎn)生存貨；難以掌握消費(fèi)者心理，品味不合消費(fèi)者需要；常忘了自身投資的金額，造成成本低估；對市場和周圍消費(fèi)水平估計不足。因此，投資生鋪需要承擔(dān)更多的風(fēng)險。即便是一些生鋪選在了成熟的老商圈中，也不要以為很快就能借勢，因為這里商家競爭實力更強(qiáng)，生鋪可能還沒有成熟起來就會被強(qiáng)大的對手打敗。
對策：投資商品，選對有前景、毛利高、成長性好、良性競爭的行業(yè)是非常重要的。投資者還可通過互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)書籍等評估所投資商鋪的行業(yè)發(fā)展?jié)摿ψ鳛橥顿Y決策重要依據(jù)。
6. 商鋪投資者轉(zhuǎn)租的風(fēng)險
在轉(zhuǎn)租中，可能遇到市場變化帶來的商鋪貶值的風(fēng)險。對于投資期樓的投資者，在投資之前一定要清楚了解商鋪是否已經(jīng)出租、租戶質(zhì)量如何，這些是非常必要的程序，否則一個商鋪地段再好但出租不出去，也是沒有投資價值的。
對策：因此投資者要注意靠擦轉(zhuǎn)租對象的信譽(yù)和實力，盡量找一些有品牌實力的商戶簽下長期租約。經(jīng)營權(quán)不獨(dú)立、一個客戶對應(yīng)很多業(yè)主的商鋪，一旦出現(xiàn)租憑矛盾等糾紛，將增加套現(xiàn)風(fēng)險。
7. 產(chǎn)權(quán)商鋪的資金成本的風(fēng)險
商鋪投資回報率是通過凈投入與凈產(chǎn)出之差來計算，投入中除了投資者的購買投入外，還包括稅費(fèi)、貸款利息、物業(yè)管理費(fèi)用、取暖費(fèi)用及折舊費(fèi)用等，同時還受制于通貨膨脹帶來的價格貶值、央行加息后造成的利差，以及商鋪的一定空置期等多方面因素。
對策：資金成本風(fēng)險是投資產(chǎn)權(quán)商鋪最容易被忽視的。人們不僅要看到商鋪價值提升是一個動態(tài)的過程，而且還要注意商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢將對商鋪起到的作用。商鋪投資作為房地產(chǎn)投資的一種特殊形式，要充分考慮房地產(chǎn)價格變動及資金占壓的成本。
8. 政策和政府規(guī)劃的風(fēng)險
對于產(chǎn)權(quán)商鋪，實際上國家歸納出的非法集資種類第二類就是對物業(yè)、地產(chǎn)等資產(chǎn)進(jìn)行等份分割，通過出售其份額的處置權(quán)進(jìn)行高息集資。部分銀行已經(jīng)停止了對產(chǎn)權(quán)式商鋪的按揭業(yè)務(wù)。
對策：投資者盡可能通過各種渠道了解相關(guān)政策和規(guī)劃，防患于未然。城市發(fā)展規(guī)劃是影響商鋪地段價值的重要因素，一個本來位置較偏的商鋪可以因為地處地鐵出口而價值倍增，一個位于商業(yè)旺區(qū)的商鋪也可能因為新修的立交橋而落敗。因此，多關(guān)注城市規(guī)劃政策，對降低投資風(fēng)險、提升升值空間大有裨益。
